Cinq choses à savoir avant d'investir dans un deux-pièces

Acheter un T2 revient moins cher au mètre carré qu’acheter un studio

Acheter un deux-pièces demande un budget plus conséquent qu’acquérir un studio ou un T1. En effet, les appartements avec une chambre séparée sont généralement plus grands que ceux d’une seule pièce. Mais finalement, vous faites des économies.

En immobilier, plus vous achetez de mètres carrés, moins vous les payez cher. Le prix de vente diminue en fonction de la surface. Un studio revient plus cher au mètre carré qu’un T2 ou qu’un T4. Ainsi, à Montpellier, le prix médian au mètre carré à l’achat s’élève à :

• 3 751 euros/m² pour un T1 ;
• 3 461 euros/m² pour un T2 ;
• 3 188 euros/m² pour un T3 ;
• 2 813 euros/m² pour un T4.

Source : https://www.capital.fr/immobilier/prix-de-l-immobilier-a-montpellier-les-indices-a-l-achat-et-a-la-location-du-mois-1

Les T2 font partie des biens les plus rentables…

Si le prix d’achat au mètre carré baisse quand la superficie augmente, le loyer suit une courbe inverse. Plus l’appartement est petit, plus votre locataire paye cher au mètre carré. Au Havre par exemple, le mètre carré se loue :

• 17 euros pour un T1 ;
• 12 euros pour un T2 ;
• 10 euros pour un T3.

Les petites surfaces font aussi partie des biens qui génèrent le moins de frais. La remise en état entre deux locataires et les réparations s’avèrent moins onéreuses que dans les grands appartements. De plus, comme la superficie est réduite, les charges de copropriété coûtent moins cher pour un T2 que pour un T3 ou un T4.

Au moment de calculer la rentabilité, les studios remportent la médaille d’or et restent les biens les plus performants. Mais les T2 affichent un rendement intéressant en combinant prix d’achat compétitif, loyer élevé et charges réduites.

… et des plus demandés !

Les T2 décrochent en revanche la première place en ce qui concerne la tension locative. En 2023, les deux-pièces représentaient 34 % de l’offre de logement, mais 40 % des locataires étaient à la recherche d’un deux-pièces. Ce décalage entre l’offre et la demande est synonyme de faible vacance locative pour les propriétaires.

À condition de bien choisir son emplacement ! Les T2 accueillent généralement des personnes vivant seules ou des couples. Il peut s’agir d’étudiants qui disposent d’un budget confortable, de jeunes actifs ou même de retraités. Ces locataires sont à la recherche de quartiers vivants, avec des commerces et des transports. Les premiers emménagent dans des villes universitaires et les seconds dans les métropoles ou dans les bassins d’emploi dynamiques. Quant aux séniors, ils sont de plus en plus nombreux à s’installer au bord de la mer ou dans des régions qui procurent un cadre et une qualité de vie exceptionnels.

Attention au turn-over !

Une localisation attractive vous protégera sans doute de la vacance locative, mais pas du turn-over des locataires. En effet, les occupants restent moins longtemps dans un T2 que dans un T3 ou dans une maison. Les étudiants déménagent souvent, au gré des affectations en master, des années à l’étranger et des stages. Il n’est pas rare qu’ils changent de ville et d’appartement tous les ans. Les jeunes actifs, eux, bougent moins fréquemment. Mais ils sont aussi mobiles. Ils peuvent rendre leurs clés s’ils trouvent un travail ailleurs, s’ils deviennent propriétaires ou s’ils ont besoin de plus d’espace pour vivre à deux ou à trois.

Le taux de rotation est particulièrement prononcé si vous proposez à la location un meublé. La durée légale du bail et du préavis est plus courte que pour un logement nu. En outre, les locataires qui ciblent les meublés sont plus mobiles que les autres. Ils savent qu’ils sont amenés à déménager régulièrement et ne s’encombrent pas de meubles. Ceux qui choisissent le meublé par défaut, finissent par ne pas se sentir chez eux. Et ils préfèrent emménager dans un appartement nu, qu’ils pourront décorer avec leurs effets.

Les avantages fiscaux quand on loue un T2

Le type de logement n’a pas d’influence sur la fiscalité. Vous pouvez accéder aux mêmes avantages fiscaux quand vous achetez un studio, un T2 ou un T3.

Investir dans un appartement neuf plutôt que dans une maison vous donne par contre droit à la réduction d’impôt Pinel ou Pinel +. Mais vous devrez passer chez le notaire avant le 1er janvier 2025 pour en profiter ! Le dispositif prend fin au 31 décembre 2024 et n’est, pour le moment, pas reconduit.

Pas de date de péremption en vue en revanche pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce régime vous accorde, sous conditions, un abattement sur vos revenus locatifs lorsque vous proposez à la location un logement meublé.