Investir dans une résidence services : ce qu’il faut savoir

Une façon différente d’investir dans l’immobilier

Destinées aux séniors, aux étudiants ou aux touristes, les résidences services sont des lieux à part. Ces complexes associent logement privé, lieux de vie partagés et services personnalisés. Les habitants vivent dans leur propre appartement, généralement un studio ou un deux-pièces meublé. Ils ont un accès libre et illimité à des parties communes (jardin, espace de coworking, pièce de vie, buanderie, etc.). Ils bénéficient en plus de prestations à la carte payantes (animations, soins, restauration, blanchisserie, etc.). Du personnel d’accueil et de surveillance est également présent.

Pour les investisseurs, acheter et louer un appartement en résidence services s’avère différent de la gestion locative classique. Le propriétaire conclut un bail commercial d’une durée de neuf à douze ans avec un exploitant. Ce dernier se charge de tous les aspects de la location. Il :

• fixe le montant du loyer ;
• sélectionne les locataires ;
• s’occupe de l’entretien de la résidence ;
• collecte les redevances.

Chaque mois ou chaque trimestre, le gestionnaire reverse au propriétaire la part du loyer qui lui revient. La somme, tout comme la répartition et le montant des charges, est précisée dans le bail.

Un placement sécurisé et confortable

Investir dans l’immobilier géré vous assure un complément de revenu régulier. Le bail que vous signez avec l’exploitant vous garantit le versement de vos loyers, même quand le bien reste inoccupé. Attention cependant ! Une clause peut prévoir une suspension temporaire de votre rémunération en cas de circonstances exceptionnelles !

Les résidences services séduisent avant tout les personnes qui ont peu ou pas de temps à consacrer à leur investissement locatif. Le gestionnaire s’occupe de tout. Le propriétaire se contente d’encaisser sa part du loyer et de déclarer ses recettes aux impôts.

Ce type d’opération intéresse également les contribuables qui souhaitent faire baisser leur imposition. Lorsque vous proposez à la location un bien en résidences services, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel. Vous pouvez alors obtenir un abattement sur vos revenus locatifs ou déclarer vos frais au réel. Cerise sur le gâteau, si vous investissez dans une résidence neuve ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA), vous pouvez en plus récupérer la TVA payée lors de l’achat.

Un investissement qui laisse peu de marge de manœuvre

En immobilier géré, l’exploitant a la main sur tout, vraiment tout. Comme il fixe le montant du loyer, il peut décider de le revoir à la baisse afin de rendre son établissement plus attractif. Il peut en outre choisir d’entreprendre des travaux et vous demander de les financer, sans que vous ne puissiez vous y opposer. Vous n’avez donc aucun pouvoir ou presque sur la rentabilité de votre placement.

De plus, bien que vous soyez propriétaire de votre bien, vous ne pouvez pas en disposer comme vous le voulez. Vous avez acheté un studio dans une résidence étudiante à Tours et vous voudriez y loger votre nièce pendant ses études ? Vous voudriez aller passer quelques jours de vacances dans la résidence d’affaires dans laquelle vous avez investi ? Impossible avec la plupart des baux. C’est à l’exploitant, pas à vous, de choisir votre locataire.

Enfin, revendre un appartement en résidences services peut s’avérer long et compliqué. En effet, vous devez passer par le gestionnaire ou un organisme spécialisé pour obtenir une estimation du prix de vente. Il vous faut ensuite trouver un acheteur. Et ces derniers sont beaucoup moins nombreux que sur le marché immobilier classique. Pour augmenter vos chances de vendre, mieux vaut choisir le bon moment pour publier votre annonce. Il est souvent déconseillé de se séparer de son bien en fin de bail. Les acquéreurs préfèrent attendre que le contrat soit renouvelé (et le montant du loyer fixé) avant de s’engager.