Immobilier patrimonial, de rendement ou défiscalisation : quel investissement locatif correspond le mieux à vos objectifs ?

Percevoir un revenu complémentaire grâce à l’immobilier de rendement

L’immobilier dit de rendement dégage dès le début un retour sur investissement (en anglais cashflow positif). Comme le montant des mensualités de remboursement et des différentes charges est inférieur au loyer versé, vous disposez d’un revenu supplémentaire dès les premiers mois.

Tous les biens ne permettent pas d’atteindre une rentabilité locative assez forte pour dégager un cashflow positif. C’est votre objectif? Concentrez-vous sur des produits situés dans des secteurs abordables et à un prix inférieur à ceux du marché. Il s’agit majoritairement de logements vétustes à réhabiliter dans des villes moyennes. Vous pouvez également acquérir une grande surface (immeuble ou maison) et la diviser pour la louer en plusieurs lots.

Si la promesse d’un retour sur investissement direct fait rêver, gardez à l’esprit que cette stratégie comporte des risques. Du fait de la localisation, vous êtes plus exposés à la vacance locative. La plus-value à la revente est plus incertaine. Vous devrez donc redoubler de vigilance lors de la sélection du bien.

L’immobilier de rendement s’adresse à ceux qui veulent investir à court terme. Le but est de générer suffisamment d’argent pour revendre (avant que les prix baissent) et se lancer dans un autre projet.

Investir à long terme avec l’immobilier patrimonial

Ceux qui souhaitent investir à long terme préfèrent l’immobilier patrimonial. La rentabilité est certes moins importante mais l’objectif est de réaliser une plus-value lors de la vente ou de transmettre le bien à ses héritiers.

Pour être sûr que votre achat ne se déprécie pas avec le temps, optez pour un emplacement réputé. Le centre historique des grandes villes, les stations balnéaires bretonnes ou les villages huppés de la Côte d’Azur sont des endroits tout désignés. Le logement doit aussi avoir un certain standing. Immeubles en pierre de taille, appartements haussmanniens avec parquet et moulures ou résidences contemporaines avec prestations haut de gamme apportent le cachet recherché.

Vous l’aurez compris, ces produits sont parmi les plus chers. Vous devrez en plus les entretenir pour qu’ils ne perdent pas de valeur. Et même si vous pouvez fixer un loyer élevé, votre rentabilité ne s’envolera pas au-delà de 2 ou 3 %.

En contrepartie, le risque de vacance locative sera presque nul. Situés dans des zones tendues, ces biens de qualité sont très prisés des locataires.

Payer moins d’impôt en devenant propriétaire-bailleur

Enfin, investir dans l’immobilier est une stratégie, tout à fait légale, pour payer moins d'impôts.

Si vous faites partie des tranches d’imposition les plus hautes, tournez-vous vers l’immobilier neuf. Grâce aux dispositifs Pinel et Super Pinel, vous pouvez espérer une réduction sur votre impôt allant jusqu’à 21 % de la valeur du bien, répartie sur douze ans. Pour l’achat d’un T2 à 150 000 euros, c’est plus de 31 000 euros qui échappent au Trésor public. Seuls les appartements neufs et les zones tendues sont concernés. En contrepartie de l’avantage fiscal, vous vous engagez à :

• louer le logement pendant au moins six ans ;
• respecter un loyer maximum ;
• choisir un locataire dont les ressources correspondent au barème fixé par l’État.

Mais vous pouvez aussi prétendre à une réduction d’impôt en investissant dans l’ancien. La loi Denormandie offre la même ristourne que le Pinel lorsque vous réhabilitez un logement vétuste. La loi Malraux accorde une remise représentant jusqu’à 30 % de votre imposition si vous rénovez un bien situé dans un secteur éligible. Enfin, faire des travaux dans un bâtiment classé monument historique vous autorise à déduire de votre revenu fiscal de référence le montant du chantier et vos intérêts d’emprunt.

Vous culpabilisez à l’idée de ne plus participer à la solidarité nationale ? Proposez votre appartement à la location dans le cadre de Loc’Avantages ! En concédant un loyer entre 15 et 45 % inférieur au prix du marché, vous obtiendrez une réduction d’impôt comprise entre 15 et 65 % de la somme due initialement.