Investissement locatif : quels sont les frais à prévoir ?

Les frais annexes lors de l’achat

L’achat d’un bien immobilier engendre toujours des frais d’acquisition. Ils sont composés :

• de la rémunération du notaire, appelée émoluments ;
• des débours, une enveloppe destinée à régler les frais occasionnés par la rédaction de l’acte authentique ;
• de taxes, reversées au Trésor public.

Dans l’ancien, les frais de notaire représentent jusqu’à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, ils ne s’élèvent qu’à 2 ou 3 % du prix d’achat. Cette différence s’explique par les exonérations et les taux réduits appliqués lorsque vous faites construire une maison, devenez propriétaire d’un appartement en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou d’un logement tout juste achevé.

En fonction de votre situation, d’autres dépenses viennent s’additionner. Si, pour trouver la perle rare, vous êtes passés par un intermédiaire, vous devez le rémunérer. Les honoraires de l’agence sont souvent à la charge du vendeur. Mais il peut arriver qu’ils soient payés par l’acheteur. Prévoyez alors débourser entre 3 et 10 % de la valeur du bien selon les professionnels. Les cabinets et start-up spécialisés dans la gestion locative et l’investissement immobilier demandent entre 4 et 10 % du montant de la transaction pour la recherche et les conseils qu’elles vous prodiguent.

Enfin, si vous souscrivez un prêt, ajoutez les frais de dossier, les intérêts du crédit et les mensualités de l’assurance emprunteur.

Les dépenses liées à la mise en location

Une fois devenu propriétaire, vous mettez à nouveau la main au porte-monnaie. C’est à vous qu’incombent les travaux de remise en état nécessaires pour accueillir votre locataire. Peinture, plomberie, sols, électricité… Assurez-vous que tout soit prêt pour le nouveau venu. Si vous avez choisi l’immobilier neuf, vous serez dispensé de cette étape. Et grâce aux différentes garanties, les travaux seront pris en charge par le constructeur.

Quand vous proposez à la location un logement meublé, vous devez en plus financer son équipement et sa décoration. La loi fixe la liste précise du mobilier et des accessoires à fournir le jour de l’emménagement.

Gérer un bien immobilier prend du temps. Il faut rechercher un locataire, collecter les loyers, répondre aux demandes de l’occupant, coordonner les réparations… Vous préférez déléguer la gestion à des professionnels ? Comptez entre 4 et 10 % des loyers annuels pour ce service. Renseignez-vous bien avant de sélectionner votre prestataire. Certains facturent en plus la rédaction du bail et le suivi des travaux. 

Les impayés sont le cauchemar des bailleurs. Pour vous prémunir contre ce risque, souscrivez une garantie de loyer impayé (GLI). En échange d’une cotisation mensuelle (entre 2 et 5 % du montant du loyer), l’assureur vous indemnise en cas de défaillance du preneur. Certaines compagnies se chargent même de recouvrer les sommes auprès du débiteur.

Les impôts et les taxes annuels

Les revenus locatifs perçus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Mais, pour éviter de voir tout votre bénéfice partir dans les caisses du fisc, vous pouvez miser sur les avantages fiscaux.

La location d’un meublé ouvre droit au statut LMNP. Grâce à lui, vous déduisez vos charges de vos gains ou obtenez un abattement sur les loyers collectés. L’achat d’un appartement sur plan ou tout juste fini et n’ayant jamais été occupé donne droit à la réduction Pinel. Pour en profiter, il faut satisfaire plusieurs conditions :

• le logement doit se situer dans une zone en tension et respecter des critères de performance énergétique ;
• proposer une location nue ;
• le loyer doit être plafonné ;
• les ressources du locataire doivent être inférieures au barème établi par l’État.

Lorsque l’ensemble des obligations sont remplies, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de :

• 2 % par an pendant les neuf premières années de location
• 1 % par an pendant les trois années suivantes.

Pour finir, comme tout propriétaire, vous devez vous acquitter des impôts locaux. Attention! Si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères se récupère auprès de votre locataire, ce n’est pas le cas de la taxe foncière.