Logement, ce qui a changé en 30 ans

L’habitat collectif en pointe

Concernant le type de construction, la tendance au milieu des années 80 qui voulait qu’on construise deux maisons pour un appartement s’est inversée depuis 2008. Un changement de comportements qui conduit à la concentration de la population et à la densification des métropoles porteuses d’emplois.  A lire : À quoi ressemble le logement idéal des Français ?

Y a-t-il assez de logements ?

De 1968 à 2013, quand la population augmentait de 28 % (+ 14 millions d’habitants), le nombre de résidences principales augmentait de 76 % (+ 12 millions). Depuis 2000, entre 300 000 et 500 000 logements sont construits, pour une population qui augmente de 352 000 personnes chaque année. Le parc de logement augmente donc de manière conséquente.

Un foyer compte 2,3 personnes en moyenne aujourd’hui, contre un peu plus de trois en 1968. La surface moyenne par personne est de 40 m² environ, contre 31 m² en 1984.

Les mutations économiques sont pour une grande part la cause des disparités dans l’offre de logements  : d’un côté un taux de vacance élevé dans les agglomérations de moins de 100  000 habitants, et de l’autre un marché tendu et une offre insuffisante dans la plupart des grandes villes, en région parisienne et sur la Côte d’Azur.

Le confort pour tous

40 % du parc a été construit depuis 1974 et 25 % dans les 20 années précédentes, aussi 1 % seulement des logements manquent du confort de base. Du point de vue de l’espace disponible, le surpeuplement est limité à 8 % des cas, mais 18 % chez les plus modestes. Paris est le mauvais élève avec 21 % des ménages concerné par le surpeuplement.

1,4 millions de personnes vivent dans une communauté, maison de retraite le plus souvent, la moitié étant âgées de 75 ans ou plus.

Le logement est un placement

Il est considéré comme sûr et permet de se mettre à l’abri des aléas pour ses vieux jours. Ainsi le taux de propriétaires à l’âge de la retraite est de 75 %. A cet âge, on se défait le plus souvent de logements autres que la résidence principale.

La maison est un logement de propriétaire avant tout : 80 % des propriétaires habitent une maison, quand 75 % des locataires vivent en appartement.

Les propriétaires du parc locatif privé sont à 93,5 % des particuliers. La copropriété s’est généralisée à 94 % dans les logements collectifs, la moitié étant occupée par leurs propriétaires. Cet émiettement n’est pas sans conséquences sur les travaux à accomplir de rénovation énergétique : une enquête du ministère de 2012 ne trouvait que 14 % de résidences principales bien isolées (A,B ou C).

Louer ou acheter  ?

L’investissement immobilier s’effectue généralement après être devenu mûr professionnellement, et avoir fondé une famille. L’expansion économique a raccourci le processus. Ainsi les natifs de 1924 achetaient en moyenne à 47 ans  ; ceux nés en 1944 le faisaient à 36 ans  ; les acheteurs nés entre 1974 et 1978 sautent le pas entre 34 et 39 ans.

Quand les prix augmentaient de 31 %, entre 1996 et 2016, les revenus augmentaient de 40 %, et les logements anciens de 250 %. Les prix élevés freinent les primo-accédants dans leur démarche.  Ils s’y adaptent par la durée des prêts qui s’allongent et sont aidés par des taux d’intérêt très bas en 2016 et 2017. Un couple d’apporteurs de ressources est devenu une condition presque impérative et un quart des accédants reçoit un don des parents au moment d’acheter. En France la propriété reste appréciée, 43 % de ceux qui doivent déménager souhaiteraient être propriétaires, un taux sans grand changement. Les non propriétaires appartiennent plutôt aux catégories moins aisées.

Se loger, ça a un coût

4,5 % des locataires étaient en situation d’impayés en 2013.  Et 11 % des accédants ont des difficultés à rembourser leur prêt. Depuis 1980, les dépenses des locataires ont nettement augmenté, dans le secteur social comme dans le secteur privé. Hors aides au logement, le locataire du secteur privé paye en moyenne 50 % de plus que dans le secteur social.

Le niveau de revenu des locataires a diminué par rapport à celui des propriétaires. La somme qu’ils consacrent au logement a augmenté, plus dans le secteur libre que dans le secteur social.

L’intervention de l’Etat

Les aides de l’Etat représentent au total 39,9 milliards d’euros. Toutefois le logement lui rapporte en taxes 64 milliards. La construction, l’aide à l’accession (PTZ dans le neuf et l'ancien) et l’aide directe (APL) sont les axes traditionnels d’intervention de l’Etat. Pour contrer la baisse de l’offre locative, des programmes d’incitation à l’investissement locatif sont apparus dans les années 80, ainsi que des réglementations nouvelles concernant les baux, les loyers, la taxe sur les logements vacants, la mixité sociale.

L’action de l’Etat relève d’un équilibre subtil : trop de contraintes et les bailleurs rechignent à louer, trop de liberté et les prix s’envolent. Certaines incitations ont conduit à des surinvestissements dans des zones à demande faible. Les aides au logement (266  € par mois en moyenne) sont ciblées depuis  la fin des années 1980 aux plus modestes. Elles ont contribué à des améliorations dans le confort du parc locatif privé.