Les démarches à prévoir pour acheter un bien immobilier

11 janvier 2017


Acheter un bien immobilier n’est pas une opération anodine : pour la plupart d’entre nous, c’est probablement l’achat le plus important d’une vie. Cela suppose une démarche organisée et beaucoup de détails auxquels il faut être attentif.

Les étapes du projet

  • Le projet (quel type de logement – situé où ?) et son budget prévisionnel (combien  ?)
  • La recherche (agent immobilier, notaire, Internet, réseau personnel …)
  • Les visites
  • La signature de l’offre d’achat. (cette proposition peut être limitée dans le temps)
  • Le choix du notaire
  • Le compromis de vente, signé par le vendeur et l’acheteur (le compromis doit comprendre des clauses suspensives)
  • La recherche du financement
  • Le versement du dépôt de garantie, payé par l’acheteur (10%)
  • L’acte de vente, signé par les parties en présence du (des) notaire(s) et de l’agent immobilier.
  • La remise du prix au notaire (il le remettra au vendeur), qui remet les clés et une attestation de vente. Les titres de propriété viendront pus tard.

Les points essentiels à considérer au moment de visiter un logement

Le logement  : correspond-il aux attentes définies  ? Pourra-t-on s’habituer à une caractéristique très particulière  ? Faut-il prévoir des travaux de réfection ou d’aménagement  ?

On conseille de visiter plutôt par mauvais temps pour éviter un optimisme excessif. Autres points : si le logement est vide, il paraitra plus grand. Si il est encore occupé, on devra faire preuve d’imagination pour ‘’voir ce que ça donnera’’.

 L’immeuble  : en cas de copropriété, l’immeuble doit faire l’objet d’une attention aussi poussée que le logement. L’état général, l’ascenseur, etc.  Y a-t-il des travaux à prévoir (ravalement, …)  ?

L’environnement : Est-il bruyant  ? Y a-t-il beaucoup de passage, une vie nocturne (on apprécie ou pas), des commerces, des écoles, des médecins, des transports en commun ?… Une promenade aide à "sentir"  le quartier et à percevoir l’envie qu’on a d’y habiter.

L’offre d’achat

Le logement plait à l’acheteur : sur proposition de l’agent immobilier (par exemple), il rédige une offre d’achat au prix qu’il décide (égal ou inférieur au prix demandé par le vendeur) et durant une durée limitée. Cette offre l’engage : si le vendeur accepte l’offre, l’acheteur se doit d’aller jusqu’à un compromis de vente.

Le choix du notaire

Acheteur et vendeur peuvent faire appel chacun au sien (ils se partageront la rémunération). Cet aspect est totalement libre. Le notaire du vendeur rédige habituellement l’avant-contrat et celui de l’acheteur l’acte de vente.

Les clauses suspensives

Intégrées au compromis de vente, elles permettent de renoncer à l’opération si les conditions ont changé : vente indispensable du logement précédent non conclue, ou hypothèque non levée, droit de préemption exercé par un locataire ou les pouvoirs publics, ou, le plus fréquent, non obtention du prêt nécessaire à l’opération (dans le délai habituel de 45 jours).

Le dépôt de garantie

Il est généralement de 10 % du prix convenu pour la vente. Il doit être effectué par virement bancaire. Durant un délai de 10 jours, l’acheteur peut se rétracter. Il doit le faire par lettre recommandée ou par acte d’huissier, et il récupèrera l’intégralité de son dépôt.

Après la signature du compromis de vente

L’acheteur doit obtenir son prêt d’un établissement de crédit (il a 45 jours pour ça). De son côté, le notaire vérifie la situation du vendeur, la régularité des titres de propriété précédents, l’absence d’hypothèque, l’absence de préemption par la commune (l’attente de la décision de la commune peut durer deux ou trois mois), la régularité du bien au regard des règles d’urbanisme et des servitudes.

Le contrat de vente

Quand tout va bien et que l’acheteur a obtenu son prêt, l’acte de vente authentique peut être rédigé. Il ne pourra être signé qu’après le délai de rétractation du crédit (10 jours) dont dispose l’acheteur.

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