Upstone, plate-forme de crowdfunding immobilier

05 juin 2020


Le crowdfunding immobilier fait son chemin : aujourd'hui, 35 plates-formes en France sollicitent l'investisseur. Arnaud Romanet-Perroux anime l'une d'entre elles, Upstone ; il nous en parle.

Qu'est-ce qu'Upstone ?

Upstone est une plate-forme de financement participatif dédié à l'immobilier. Nous finançons des projets immobiliers : des projets de marchand de biens, de promotion, jusqu'aux projets d'exploitation d'hôtels où d'espaces de coworking, des terrains aussi, du lotissement. 
Nous proposons un éventail de maturité de projet et de rentabilité assez large, du projet très court terme d'achat/revente dans la journée au projet d'exploitation qui peut durer six ans. L'idée est de pouvoir proposer des rentabilités in fine, ou récurrentes sur plusieurs années.

Qu'apportez-vous aux porteurs de projet ?

Pour les opérateurs, nous venons en complément d'un financement bancaire ou en finançant l'ensemble de l'opération. Dans ce cas, il doit s'agir d'opérations courtes.
Dans tous les cas, l'idée est de trouver la bonne solution, qui permette de multiplier les projets et améliore leur rentabilité. 

Qu'est-ce généralement qu'une opération de marchands de biens ?

Souvent, on achète une maison un peu grande et on va la réaménager en plusieurs appartements. On a une opération à La Rochelle actuellement, une grande maison mal adaptée au monde moderne, dans laquelle on va créer cinq lots. Aujourd'hui, le marchand de biens crée de la valeur ajoutée.

Et pour les investisseurs, comment ça se passe ?

C'est très simple, l'investissement est possible à partir de 100 euros ! Ceci pour lever toute barrière psychologique liée à l'investissement et pour faciliter la diversification des investisseurs. 
Le crowdfunding est encore un concept assez récent, il commence à exister mais il y a encore beaucoup de gens à convertir, et une première approche à 100 euros permet aux gens de tester, de se familiariser avec le concept. Ils peuvent diversifier leurs investissements en investissant sur plusieurs projets, avec des montants sur lesquels ils se sentent à l'aise. Globalement, on obtient des rentabilités assez fortes sur des durées assez courtes, donc, dans l'ensemble c'est plutôt attractif pour les investisseurs. On obtient des rentabilités entre 7 et 15 %.

Qui sont-ils, vos investisseurs ?

Ce sont principalement des personnes physiques, des petites holdings familiales aussi. Le ticket moyen est de l'ordre de 3 000 euros. Le montant levé moyen par opération est de 800 000 euros.

En moyenne combien de temps durent les projets ?

Généralement, un projet dure huit mois. Le plus court qu'on ait fait, c'est un projet ouvert il y a 15 jours et que nous remboursons la semaine prochaine. Il s'agit d'une opération de marchand de biens. 

Quelle est l'incidence fiscale de ces opérations pour les investisseurs ?

Il s'agit de placements obligataires, qui génèrent des revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire de 30 %. Il existe différentes options fiscales, selon les profils. 

Quelques opérations marquantes que vous financez actuellement ?

Par exemple, une belle surface de 500 m² de bureaux dans Paris, transformée en appartements, avec d'importants travaux. À Cadaquès, en Espagne, une opération de promotion : des maisons individuelles, sur le dernier espace constructible. C'est la première opération à l'étranger pour une plate-forme française de crowdfunding. 

Vous faites état d'une forte croissance…

Notre première levée de fonds a été menée en 2016. Depuis nous sommes en forte croissance : de 300 000 euros en 2016 à 13 millions en 2019. Bien sûr 2020 sera plus difficile, mais nous pensons au minimum maintenir les chiffres de l'an dernier.
 

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