Viager Consulting : le viager, avec des solutions innovantes

24 mars 2021


Le viager c'est la vente d'un bien immobilier dont l'acheteur n’en récupérera la jouissance qu’à la libération du bien par le vendeur. Une solution qui présente des avantages pour les deux parties, comme l'explique Henri-Pierre Ouhibi, fondateur de Viager Consulting.

Pouvez-vous résumer en une phrase ce qu'est Viager Consulting ? 

Une société qui propose des solutions innovantes en matière de valorisation du patrimoine et une vision décomplexée du viager.

Pouvez-vous décrire le principe général du viager ?

Le vendeur, généralement retraité, vend son bien, mais continue de l'habiter tant qu'il le souhaite. Il reçoit généralement une somme comptant le jour de la vente, nommé le bouquet, et une rente régulière, versée sa vie durant. 

Entrons dans le détail de vos offres…

Notre mission est de permettre aux retraités de profiter de leur retraite sans culpabilité. Avec notre viager nous pouvons répondre à deux demandes complémentaires : autonomie et transmission. Nous avons au cœur de nos valeurs le projet de vie de nos clients.

Nous avons créé des innovations que nous sommes seuls à proposer.  Notre logiciel dédié permet de proposer 4 offres différentes pour s'adapter vraiment aux objectifs de chacun.

À partir de la solution classique : bouquet et rente, l'option existe de départ anticipé du vendeur, selon des formules adaptées spécifiques à chaque cas, comme d'ailleurs tous nos contrats.

Il existe aussi le viager avec transmission du patrimoine aux enfants : notre contrat Capifine, permet aux vendeurs de prévoir qu'une partie du capital reçu sera réservé aux héritiers.

Une autre solution consiste en un versement de 100 % du capital, sans rente, qui facilite les donations. Aujourd'hui, les retraités sont pauvres en liquidité et riches en patrimoine, aider les enfants et petits-enfants n'est pas facile, et ainsi l'argent est immédiatement disponible.

Autre solution encore : notre logiciel Algovia a généré un algorithme conçu par des actuaires qui permet d'adapter la rente au projet de vie des vendeurs. Il permet en particulier de prendre en compte ce que sera la pension de réversion, afin de préparer au conjoint un avenir sans difficultés.

Où se situent les biens le plus souvent ?

Dans les zones péri-urbaines de toutes les grandes villes de France ; nous travaillons encore à bien couvrir les zones rurales. 

Le viager n'a pas de contrainte juridique propre ? Tout est possible ? 

Les articles du code civil n'ont pas changé depuis 1806. Actuellement, il n'y a pas de règles au niveau des chiffres. Nous avons des calculs très précis qui prennent en compte la valeur locative, les statistiques d'espérance de vie de l'INSEE, au service du vendeur comme de l'investisseur.

Quelle est la typologie de ces acheteurs ?

Ce sont des expatriés, des investisseurs ou encore certains blasés du locatif classique, qui ont connu les impayés, les dégradations, les charges, qui veulent aller vers le simple et l'utile. 
Pour l'investisseur, investir en viager c'est aimer la vie ! Il s'agit d'un investissement de bon père de famille, sécurisé, à moyen-long terme et qui donne du sens à leur épargne. Plutôt que de contribuer au chiffre d'affaires de gros promoteurs, vous enrichissez l'économie locale.

Quel âge ont les investisseurs ?

En moyenne 42 ans.

Et quand disposent-ils du bien ?

En moyenne entre 13 et 20 ans après la vente.

Et que font-ils du bien, quand il est disponible ?

80 % des investisseurs n'habiteront jamais le bien. Ils le revendent ou le mettent en location. C'est un investissement à part entière.

Les contraintes propres au viager sont compensées pour l'acheteur par un prix attractif, j'imagine ?

Oui, la présence du vendeur dans le bien en diminue la valeur, et ce d'autant plus que l'espérance de vie de l'occupant est importante.
Et fiscalement, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte, tant que le bien est occupé.

Les procédures et formalités doivent être particulières…

C'est pourquoi nous accompagnons nos clients vendeurs en amont, puis le jour de la vente, mais aussi jusqu'au terme de l'opération. 
Tout au long du contrat, chaque année, pour tout ce qui concerne l'aspect fiscal, la gestion des charges… Et étant également courtiers en assurance, nous proposons par exemple des garanties décès qui couvrent 2 ans de rente, pour donner aux héritiers le temps de la réflexion.

Vous avez naturellement une expertise immobilière ?

Le viager est un métier à part entière. Il exige des connaissances patrimoniales, fiscales, matrimoniales, immobilières… Certains agents immobiliers s'y essaient, mais ce n'est pas leur domaine de compétences, et ça peut conduire à des situations très délicates. 

Quelle est la popularité de la vente en viager, aujourd'hui ?

Le viager, c'est entre un peu moins de 10 000 transactions, une croissance de 5 % chaque année. Nous recevons 2 000 demandes d'information chaque année. C'est un marché qui dans 10 ans devrait avoir triplé, au moins.


 

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