Achat immobilier : les erreurs à éviter

Ne pas respecter sa liste de critères

Un achat immobilier doit répondre à votre propre ensemble de critères, dont le logement n’est qu’une partie, la plus importante.

Le lieu, la taille et le nombre de pièces du logement, son prix, l’environnement proche, la disponibilité des établissements scolaires, des transports en commun, l’éloignement des lieux de travail, les espaces verts, et même le climat, en sont quelques exemples. Durant la recherche, il est important de garder présente cette liste, et de prendre le temps d’une recherche approfondie.

Ne pas établir de budget global du projet

Par budget global, il faut entendre le prix du logement (négocié ou pas) les frais de notaire, d’agence, bien sûr, mais aussi le coût des travaux à prévoir, systématiquement sous-évalué. Il ne faut acheter qu’avec un devis (ou plusieurs) concernant les travaux indispensables (ceux qui sont indiqués et ceux qu’on identifie) pour pouvoir vivre dans ce logement. Sans oublier bien sûr d’en vérifier le financement.

Ceci sans compter d’autres aspects : faudra-t-il une deuxième voiture, etc.

Ne pas rechercher le meilleur taux pour son emprunt

Un banquier sympathique et arrangeant, qu’on connait depuis longtemps, fera une offre qui paraitra excellente … jusqu’à ce qu’on en trouve une autre, meilleure.

Le coût d’un achat immobilier est tel que même les chiffres après la virgule représentent beaucoup d’argent. Le même raisonnement s’applique aussi à l‘assurance emprunteur.

Se contenter d’une visite

Il faut au contraire en faire plusieurs, si possible à différentes heures, par temps pluvieux, et même le soir. L’émotion laissera ainsi place à une vision plus réaliste. Il faut tout vérifier, observer l’immeuble dans tous ses détails (en cas de copropriété), découvrir les alentours, vérifier, à pied, la proximité des commerces ou des transports.

Ne pas vérifier les procédures en cours

Une procédure peut coûter de l'argent à tous les copropriétaires et à vous, alors même que les faits sont antérieurs à votre achat. Pour éviter toute mauvaise surprise ou procédure judiciaire en cours sortie du chapeau à quelques jours de la vente, vérifiez bien tous les documents de copropriétés. Les pv d'assemblées générales sont importants, les procédures  devraient y être mentionnées, épluchez-les soigneusement.

Ne pas examiner les Diagnostics techniques

Les diagnostics techniques obligatoires que remet le vendeur ne démontrent pas que tout va bien. S’ils révèlent des aménagements ou des travaux à réaliser, le vendeur n’est pas tenu de les effectuer avant la vente. C’est à l’acheteur qu’ils incomberont, il est préférable de le savoir en amont …

Ne pas se préoccuper de l’assainissement

Ce n’est pas ce à quoi on a le plus envie de s’intéresser, mais si le logement est équipé d’un système d’assainissement individuel, il peut devoir être connecté à un système communal et des travaux de mise aux normes peuvent être à prévoir, payés par le nouveau propriétaire …

Ignorer le collectif (copropriété – lotissement)

En cas de copropriété ou de lotissement, il faut connaitre les règlements qui régissent la collectivité, pour s’assurer qu’ils ne seront pas une contrainte excessive ; il faut aussi examiner les procès-verbaux d’assemblée générale et les comptes, pour savoir si des travaux à financer sont prévus.

Prendre des risques technologiques ou naturels

Dans certaines régions, un logement peut être concerné par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels. Il faut le vérifier en mairie, et si oui, décider si le risque peut être couru (et en faire éventuellement un argument de négociation).

Mal identifier la répartition du financement

Quand on achète à deux, il est rare que les deux salaires soient identiques. Au niveau de l’achat comme du prêt, il est utile d'établir une répartition des règlements et du paiement des différentes échéances, en regardant loin vers l’avenir…