Brickmeup développe les patrimoines immobiliers

17 juin 2021


L’investissement locatif est encore aujourd’hui généralement le fait d’investisseurs isolés, sans moyens ni outils pour optimiser leur patrimoine, loin des technologies de la proptech. Brickmeup a été créée à leur service, pour une gestion dynamique appuyée sur des techniques à très fort potentiel. Mathieu Darras, le fondateur, nous en parle.

Dites-moi ce qu'est Brickmeup ?

Brickmeup, c'est une entreprise que j'ai créée en 2019, qui accompagne les particuliers dans la création de leur patrimoine immobilier. 
C'est un service tout intégré, qui permet à la fois d'offrir aux clients un conseil patrimonial sur la constitution de portefeuilles immobiliers, basés sur des biens résidentiels anciens. Dans ce conseil patrimonial, on propose des simulations de constitution de portefeuilles correspondant aux objectifs des clients, à leur capacité financière, etc. Ces portefeuilles s'optimisent, sur la base des achats-revente.

Deuxième point : on crée de l'accompagnement clés en main, donc de la recherche ; on leur propose des biens qui correspondent à leur stratégie de constitution de portefeuille. Également toute la partie suivi administratif et suivi financier de l'investissement. Puis l'administratif, avec les notaires, par exemple. Et puis aussi, toute la partie travaux qui permettent la création de valeur pour les investisseurs.

Le dernier point, c'est la partie locative. On met en place les locataires, ça fait partie intégrante de notre offre d'investissement et derrière on propose en option une gestion locative pour les investisseurs qui le souhaitent.

Vous présentez donc des biens à acheter à l’investisseur ?

La partie investissement clé en main, c'est une partie classique du marché aujourd'hui. On cherche et on propose des biens à acquérir en fonction des objectifs visés. Selon que l’investisseur souhaite aller vers des biens plus spéculatifs, ou s’il cherche plus de rendement, s’il cherche de la colocation, de la location simple, on ne lui proposera pas les mêmes produits.

Quels types de logements êtes-vous amenés à recommander ?

Aujourd'hui il y a deux types de biens. Il y a les petites surfaces, studio, 2 pièces, les autres biens, ce sont des colocations ou du coliving. On est autour de 20 % de petites surfaces et 80 % de colocation et coliving. Sachant que le coliving reste une colocation avec services, mais quelque chose de plus cossu, avec plus d'espace.

En effet, il y a des services dans le coliving, vous apportez ça ?

Oui, on gère les services, on va jusqu'à mettre en place des prestations d'entretien, et aussi tout ce qui est Internet, assurances, etc. On met toutes les charges dans la prestation. Mais on ne fait pas d'animation de communauté.
De toute façon, le marché de la colocation tend vers le marché du coliving, c'est à dire qu'il y a de moins en moins de colocation, ou plusieurs personnes louent un espace vide. On va chercher du service, aujourd'hui.

Vous êtes amenés à proposer le service linge-pressing, ou ce genre de choses ?

On ne va pas jusque-là, car on est positionné sur de l'investissement pour les particuliers. Or les particuliers n'ont pas les moyens des grands investisseurs institutionnels. Même sur du coliving, on est sur des petites unités, jusqu'à 5, 6 colivers et dans des zones où il y a des possibilités de créer de la valeur à terme pour les investisseurs. Créer de la valeur, c'est-à-dire, avoir un potentiel de revente derrière.

Où faites-vous vos recherches ? Peu à Paris, semble-t-il ?

On va chercher de la création de valeur pour nos investisseurs. Selon deux types de biens. Soit on s’oriente vers des zones qu'on appelle des zones de rendement. On va y chercher de la valeur au travers des loyers, mais pas forcément un potentiel de forte revalorisation des biens.
Soit on est sur des zones plus spéculatives, un peu des zones d'anomalie de marché. Par exemple Saint-Denis où les loyers ne sont pas très élevés, mais où il y a de belles possibilités de revalorisation à moyen terme.

En effet, Saint-Denis vous êtes en gros à 4 500 euros/m². Vous traversez le périphérique, vous êtes à Paris à 7500 euros/m². Les 50 mètres ne justifient pas un tel écart de prix. Donc mécaniquement un rattrapage se produira à Saint-Denis. Peu importe l'évolution de l'immobilier à terme.

Et donc pour répondre à votre question, Paris ne fait pas forcément partie ni des zones où les loyers sont très importants, ni de celles où le potentiel est très conséquent, car on est déjà sur des prix au m² assez élevés. Nous travaillons plutôt en Île-de-France et plutôt dans les zones du Grand Paris.

C'est très intéressant pour vous de voir tous ces projets de Grand Paris et toutes les autres métropoles ? 

Oui, on a une approche très financière de l'investissement. On regarde un investissement immobilier plus sur la durée, puisque on suit une logique patrimoniale et donc une logique d'achat revente. 
Donc on va aller dans des zones où il y a un potentiel de revente certain. On regarde les évolutions des différentes zones, les transports, le volontarisme des élus pour améliorer l'environnement de la ville, etc. Tout cela est pris en compte dans nos recommandations. 

Et du côté locataire ?

Sur ces zones-là, on a affaire à des populations assez jeunes, notamment pour les colocations. On propose toujours des loyers de marché. Donc on aura des locataires qui viendront parce qu'ils ont choisi ce bien. On met en place des garanties, la garantie Visale qui aujourd'hui, permet à des jeunes de pouvoir avoir un logement sans trop de contraintes.

Vous insérez vos offres sur les grands portails immobiliers ?

Oui, on est sur le canal Facebook qui est de plus en plus prégnant sur la recherche de locataires, mais on utilise tous les grands portails.

En somme, quelqu’un qui souhaite faire de l’investissement locatif vous contacte, vous indique ses objectifs, et vous vous occupez de tout ?

Oui, il peut faire son investissement assis sur son canapé, puisque maintenant il y a de plus en plus de visites en visio. Donc une partie des investisseurs ne se déplace pas. Pour revenir à ce que vous disiez, c'est vrai qu'en amont on regarde les objectifs des clients, mais on leur apporte également un conseil patrimonial. 
La plupart des clients n'ont pas en tête l'idée qu’avec une vraie gestion de portefeuille et de leur investissement immobilier, ils peuvent démultiplier vraiment leur patrimoine. Ils n'ont pas conscience de leur valeur vis à vis de la banque.  

On les aide, en fonction de leurs objectifs, on travaille avec eux pour bien comprendre si ce sont les bons objectifs et ensuite on travaille avec eux sur leurs capacités bancaires, pour que leur pouvoir d'achat vis à vis de la banque se transforme en patrimoine immobilier.
On leur dit : voilà comment augmenter la taille de votre portefeuille.

Vous avez une plate-forme digitale pour gérer tout ça ?

Aujourd'hui, notre plateforme intègre tout le suivi des investissements et l'investisseur peut y faire la simulation de rentabilité de ses investissements.
Car il y a ce fameux simulateur de patrimoine. 
Dans le simulateur on va travailler sur des gabarits ou sur les biens qu'ils vont nous donner mais en simulation, c'est à dire qu'on entre des valeurs de loyers, des pourcentages de vacances locative, des pourcentages de charges d’entretien... Il ne s’agit pas des valeurs réelles, on travaille sur des pourcentages. 
Du coup, ça nous donne la valeur financière et tout le calcul financier du portefeuille. Et on peut faire varier : si je le vends dans deux ans, voilà ce que je peux récupérer, avec ça je peux éventuellement racheter deux types de biens, par exemple une colocation à Massy, et un studio à Saint-Denis, et voilà ce que ça donnera en termes d’évolution du portefeuille à 2 ans, 3 ans, 10 ans. C'est cet outil qu'on met à disposition de nos clients.

Vous offrez de la réflexion…

On a vraiment cette logique, l'idée pour nous ce n'est pas de proposer le meilleur coup à nos investisseur, mais de leur proposer les meilleurs investissements. Et donc ça s'intègre dans une stratégie. Souvent "l'inconscient collectif" indique un objectif de rendement, de cash-flow, etc. 
On essaie de démystifier tous ces paramètres en leur montrant que, s’ils font tel type d'investissement, voilà ce que cela va donner dans 5 ans, dans 10 ans, dans 20 ans, avec une gestion dynamique de portefeuille. 
C'est vraiment comme ça qu'on arrive à convertir les clients. Les gens qui viennent chez nous ne cherchent pas forcément à acheter un rendement, on leur offre un accompagnement à long terme.

Vous parlez de travailler les capacités bancaires de vos clients ?

On transforme sa valeur bancaire en patrimoine immobilier. En fait en fonction de vos revenus, de votre patrimoine, etc. vous avez une valeur vis à vis de la banque. Elle va valoriser le fait de vous acquérir comme client. Une banque est capable de vous prêter avec 35 % de taux d'endettement si elle sait qu'elle peut vous capter derrière. 
On utilise cette valeur vis à vis de la banque pour emprunter au maximum, car c'est ça qui va créer votre patrimoine. Allez au maximum de votre capacité pour créer le maximum de valeur pour vous.

La société a deux ans, donc ?

On vient de finir la deuxième année de business développement. On est 15 personnes.

Et combien de clients ?

Aujourd'hui, on a une soixantaine de clients, 70 opérations faites ou en cours de réalisation. Et à peu près la moitié de nos clients ont déjà réinvesti une deuxième fois ou le feront dans les 6 mois. 

Développer le patrimoine en multipliant les acquisitions.

Oui, il y a même des clients qui font deux acquisitions en six mois. Le plus fort aujourd'hui c'est une personne qui dans les deux ans à fait trois acquisitions.

Selon vous, c'est la vraie solution pour en faire quelque chose de vraiment rentable et constituer un vrai patrimoine.

Si, par exemple, vous faites un investissement dans une zone à potentiel de revalorisation. Vous achetez avec par exemple 90 % d'emprunt. Il y a de fortes chances que, au bout de 7 ans, votre taux de rendement interne (un indicateur qui permet de comparer des investissements) ait baissé. 
Donc après 7 ans, vous regardez la valeur de votre bien, combien vous pouvez le vendre et en principe, vous pourrez refaire deux fois le même type d'investissement que vous avez fait 7 ans plus tôt. Nous avons tendance à dire que tous les 7 ans, on double la taille de nos actifs.
Aujourd'hui, nous développons une plateforme qui permettra, en plus de ce qu'on offre déjà, de gérer complètement le patrimoine de façon digitale sur la plateforme. Et on créé des algorithmes d'optimisation du portefeuille qui vont être très financiers, qui permettront de donner les bons conseils et de favoriser les achats-revente des investisseurs. Qui se feront au travers d'une place de marché.
 

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