Fundimmo, le financement participatif dédié l'immobilier

19 novembre 2020


Le financement participatif (ou crowdfunding) a pris sa place parmi les solutions de financement ou d'investissement dans l'immobilier. Fundimmo s'est installé parmi les acteurs de ce métier. Son fondateur, Jérémie Benmoussa, nous décrit ses activités.

Qu'est-ce que Fundimmo ?

Fundimmo est la première plateforme de financement participatif exclusivement dédiée à l'immobilier.

Rappelez-nous le principe du crowdfunding ?

On propose aux épargnants de prêter de l'argent à un promoteur, qui en a besoin pour  construire un programme immobilier. 
Cet argent permettra de constituer les fonds propres, en somme l'"apport personnel" que veulent voir les banques avant de consentir le prêt.
Et le contrat indique que la somme prêtée sera remboursée, avec les intérêts, au bout de 20 mois.

Cela concerne quel type de projet ?

Le programme est en général un immeuble résidentiel, de 35 à 40 logements, représentant un CA moyen pour le promoteur de 8 M€.

Pécuniairement, ça se présente comment pour l'épargnant ?

Avantage important : il peut investir à partir de 1000 euros. C'est donc accessible à un grand nombre de gens.
L'épargnant prête sur une durée moyenne de 20 mois. 
A l'échéance des 20 mois, le promoteur est tenu de rembourser, le capital et les intérêts.
Ceux-ci représentent, en moyenne, un rendement moyen annuel de 9,2 %

Ce revenu est fiscalisé ?

Oui. Il s'agit d'un produit financier. Ce sont des obligations, qui sont, donc, remboursées à l'échéance. Les gains sont fiscalisés à hauteur de 30 %.

Comment sélectionnez-vous les projets dans lesquels investir ?

De façon un peu similaire à ce que font les banques. Un pré-comité interne est composé des analystes de la société, qui viennent du monde bancaire. 
Ils examinent la solidité du promoteur, en détaillant le bilan ; puis la "financiabilité" de l'opération : structure des coûts, devis…

Quand cette équipe a pré-validé l'opération, elle est présentée au comité de sélection qui fournit un avis, favorable ou non, sur le financement demandé.

Ce montage en deux phases a plutôt fait ses preuves, puisque aucun promoteur n'a jamais fait défaut. Et notre taux de retard est inférieur à 4 %, malgré l'impact du Covid sur les chantiers et les commercialisations.
D'autres acteurs aujourd'hui fonctionnent selon la même méthode, créée par Fundimmo.
D'ailleurs, le crowdfunding en général en France, connait un taux de défaut inférieur à 1 %, et un taux de retard de 10 %, sur l'ensemble du marché

Et pourquoi ne pratiquez-vous le crowdfunding que dans l'immobilier ?

C'est par conviction et ADN. Mon associé, Stéphane Bonbon, a plus de 20 ans d'expérience dans le montage d'opérations immobilières… 
Fundimmo a d'abord été une société immobilière avant d'être une start-up. Dans le monde de la tech, où l'on met plutôt l'accent sur la part technologique, ça dénote un peu.

Comment vivez-vous la crise du Covid ?

Dans le contexte sanitaire actuel, nous avons sept projets en retard. Tous nos programmes sont prévus avec un retard éventuel de 6 mois. Et nos investisseurs continuent d'être rémunérés durant ce retard.

Combien de projets avez-vous financé ?

À ce jour nous avons financé 176 projets. 72 ont été remboursés, donc 104 sont en cours de vie et 3 sont en cours de collecte. Ça représente un encours de 65 millions d'euros de capital sous gestion et 35 millions qui ont été remboursés.

Comment rencontrez-vous les promoteurs ?

Le crowdfunding se démocratise, mais pour les promoteurs, ce n'est pas encore un réflexe, comme de faire appel à une banque. 
Nos bases de données nous donnent sur les promoteurs des informations très précises, qui orientent nos recherches. 
Sans compter les informations officieuses, que nous recueillons par nos contacts dans l'immobilier, et qui nous ont évité certains problèmes.

Ressentez-vous les difficultés de la construction neuve ?

Les vitesses de commercialisation ont ralenti, parce que les prix continuent à augmenter et que les banques resserrent les conditions de crédit. 
Donc les opérations sont plus longues, les fonds propres sont immobilisés plus longtemps. 
Par conséquent, les promoteurs qui veulent avancer ont des besoins accrus en fonds propres. Notre marché est une solution pour eux.  

Vous proposez des projets assez différents les uns des autres…

Oui, l'atelier Milord, une réhabilitation dans Paris intra-muros ; 146 Versailles, une surélévation d'un immeuble en neuf ; et de l'aménagement foncier avec l'Espace Occitanie, un projet de tertiaire dans le sud-ouest. 
Cette diversité des projets permet aux investisseurs de ne pas être exposés à un seul type de marché immobilier.

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