Syneval, pour bien choisir son futur syndic

01 avril 2021


Obligatoire depuis la loi ALUR, la mise en concurrence des cabinets de syndic est une démarche délicate. Pour guider les conseils syndicaux des entreprises de conseil proposent leur expertise. C'est le cas de Syneval, dont nous parle son fondateur, Rachid Laaraj.

Quel est le métier de Syneval ?

Nous assistons les conseils syndicaux et les promoteurs dans le cadre de la mise en concurrence du mandat de syndic.

Comment cela se passe ? 

On intervient dans l'ancien et dans le neuf. Dans l‘ancien, nous sommes missionnés par le conseil syndical quasi exclusivement. Il éprouve avec son syndic des difficultés, comptables, de gestion, de suivi de travaux, … Bref ils pensent à changer. 
On les rencontre, on visite la résidence et on définit un cahier des charges avec eux. C'est le point important, voir avec eux quelles sont leurs attentes, les lister précisément et à partir de là, charge à nous d'identifier les syndics susceptibles de gérer la résidence. Et c'est là que nous faisons appel à notre réseau. On travaille avec plus de 300 syndics aujourd'hui. 
Ces syndics on les a audités, on s'est rendu dans chacune des agences, on a vérifié leur organisation, et ce sont des infos que nous vérifions chaque année.  
On identifie les trois qui correspondent le mieux ; et on présente tout cela dans un rapport d'appel d'offres d'une vingtaine de pages dans lequel on analyse les points forts et les points faible de chacun des trois cabinets.

Le cabinet est choisi au moment des assemblées générales ?

Non, avant. C'est d'ailleurs recommandé par les associations de copropriétaires. Il faut une majorité qualifiée pour un mandat de syndic. Et plus il y a de décideurs et de "candidats" plus il y a de risques qu'aucun ne soit élu.
Le conseil syndical rencontre les trois cabinets, il choisit et il soumettra son choix en assemblée générale. Et nous accompagnons le conseil syndical sur cette deuxième partie aussi. En particulier dans le cadre de la communication de la décision au sein de la résidence. 
Car nous intervenons pour de petites copropriétés, mais principalement sur des ensembles assez importants, dont la taille moyenne est 95 logements. Nous sommes leaders sur ce segment. Nous avons accompagné la Tour Défense 2000, la plus haute tour d'habitation en France, la résidence les Héberts, une des plus grosse copropriétés de Paris, près de 1 000 logements, a également fait appel à nos services …

Quels sont vos critères particuliers de choix ?

Notre particularité, c'est que dans l'ancien, nous ne travaillons qu'avec des structures indépendantes, pas avec les grands réseaux. D'abord parce que 80 % des copropriétés qui nous sollicitent sont plutôt gérées par des grands réseaux et souhaitent en sortir, et on peut trouver des petites pépites chez les indépendants. Bien sûr ils n'ont pas la puissance en marketing des grands groupes, c'est pourquoi ils sont peu connus, mais ils sont bien organisés. 
On a quelques indépendants de 50 à 100 collaborateurs, qui gèrent des ensembles complexes, ils ont cette expertise, leur seul problème, c'est qu'elles n'ont pas l'aura marketing que peut avoir un grand groupe. 

Le marché comporte des acteurs de taille très dissemblables ?

Si l'on prend les 10 premiers vous avez des mastodontes. Mais il y a aussi des structures moyennes de 50 à 100 collaborateurs, sur l'Île-de-France, à Lyon, à Nice, à Marseille, et au total ce sont eux qui se développent. Et nous, notre objectif c'est de recommander ces structures là, ce sont des structures familiales, avec un actionnariat stable, avec une stabilité d'équipe également, et avec une approche de rentabilité qui est raisonnable.

Les prestations sont très différentes les unes des autres ?

Avant 2015 c'était assez compliqué d'opérer les choix car il n'y avait pas de contrat type et un contrat de syndic pouvait faire deux pages comme trente-cinq. A comparer c'était très compliqué. C'est là qu'il y avait beaucoup d'abus, sur les photocopies, entre autres… 
La Loi Alur en 2014 a "sifflé la fin de la récré" et il y a maintenant un contrat type, tout est compris dans ce contrat de base, sauf certaines prestations prévues par décret et ça apporte de la visibilité aux copropriétaires. Et nous, nous proposons les contrats le plus forfaitisés possibles pour avoir le moins de surprises possible en fin d'année.

Les prix proposés sont très différents ?

On conseille à nos clients d'être très vigilants. On a encore aujourd'hui des acteurs qui cassent les prix, de nouveaux entrants qui arrivent avec des prix à 30, 40 % en dessous du marché. 
Ce que vous offre un syndic, en fait, c'est du temps. Et moins il est payé, moins il a de temps à consacrer à la résidence, et ce sont des problèmes qui sont pas ou mal gérés. Alors, le préjudice est plus important que les éventuelles petites économies sur les honoraires.

La loi Alur a imposé la mise en concurrence alors qu'avant elle n'était pas obligatoire. Et il y avait de vrais freins, c'était assez organisé à l'époque.
Aujourd'hui c'est un peu plus simple et avec des sociétés comme la mienne, encore plus, mais notre but ce n'est pas de faire changer pour changer, quand un syndic est bon, il faut le conserver, c'est assez difficile de trouver un bon syndic !

Il faut tout de même s'ouvrir aux nouveautés, comme les applications internet…

Absolument. Vous mettez le doigt sur quelque chose de très important. En fait avant le Covid, même si votre syndic n'était pas digitalisé, vous arriviez à échanger avec lui.
Aujourd'hui un syndic qui n'a pas mis en place de solution pour tenir des assemblées générales à distance, qui ne maintient pas un intranet dynamique avec toutes les informations, ça devient compliqué en cas de confinement.
Le Covid a servi de révélateur, il a mis en évidence un gros retard de la profession, et ils se mobilisent. Certains arrêtent, dépassés par ces nouvelles exigences, et ils vendent. Actuellement, les deux "monstres" Foncia et Citya rachètent deux cabinets par semaine depuis 2020. 
Mais la plupart suivent et s'équipent et la profession n'a jamais évolué aussi vite que depuis dix-huit mois.

Et y a-t-il parallèlement une montée des copropriétés qui veulent changer de syndic ?

Oui, le Covid a aussi permis de révéler les failles dans la gestion. Les gens, plus présents dans l'immeuble, peuvent apprécier les problèmes au quotidien et nous avons eu beaucoup plus de demandes.

Vous existez depuis 10 ans, et la loi Alur date de 2014, que faisiez-vous avant ?

La même chose mais ce n'était pas obligatoire ! Les deux premières années ont été difficiles, les syndics ne nous ont pas accueilli avec des roses, mais ils ont compris finalement qu'on n'est pas là pour les virer de leur mandat mais pour apporter les solutions les plus pérennes aux copropriétaires.

Vous rencontrez beaucoup de gens, de collectivités, vous devez voir des histoires étonnantes ?

Oui, … Une fois, un conseil syndical nous missionne dans le 78, et nous organisons les visites des syndics. Chacun à tour de rôle se rend sur la résidence. Après un de ces rendez-vous, j'appelle le syndic, qui me dit "Un membre du Conseil syndical me dévisageait tout le temps …, c'était bizarre ". 
Bon, le choix porte sur un autre cabinet et quelques semaines plus tard j'échange avec un membre du conseil syndical, qui me dit "On n'a pas retenu ce cabinet car celui qui présentait était l'ex-compagnon d'une membre du conseil, qui était là, et il ne l'a pas reconnue !"

Le choix d'un syndic tient parfois à peu de choses !

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